Viele Rentner haben sich im Laufe ihres Leben ein kleines Vermögen angespart und das in ihre Wohnimmobilie investiert. Es gibt aber auch Rentner, denen es finanziell schlecht geht und die deshalb, insbesondere nachdem ein Partner verstorben ist, ein Zimmer in ihrer Mietwohnung untervermieten, um über die Runden zu kommen.
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, wann auf diese Einkünfte Steuern fällig werden und was Sie tun können, um die Steuerbelastung gering zu halten.
Ab wann werden Steuern fällig?
2005 trat das Alterseinkünftegesetz in Kraft, seither sind Renten steuerpflichtig. Während für die Rentenbezüge Sonderregelungen gelten, müssen Ruheständler alle anderen Einkünfte nach den allgemein gültigen Vorschriften des Einkommensteuergesetzes (EStG) versteuern. Allerdings gilt auch für Rentner der sogenannte Grundfreibetrag. Solange die Summe aller steuerpflichtigen Einkünfte, also die Summe aus der Altersrente und allen übrigen Einkünften, diesen nicht übersteigt, wird keine Einkommensteuer fällig. Auch die Mieteinnahmen sind dann komplett steuerfrei.
Der Grundfreibetrag beträgt für das Jahr 2018 9.000 Euro für Alleinstehende und 18.000 Euro für Ehepaare. Er steigt im Jahr 2019 auf 9.168 bzw. 18.336 Euro an. Solange Ihre Gesamteinkünfte diese Schwellenwerte nicht übersteigen, sind auch Einnahmen aus Vermietung und Untervermietung nicht steuerpflichtig.
Werbungskostenabzug bei Mieteinnahmen
Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder auch nur eine Garage vermieten, müssen Sie lediglich den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten versteuern. Steuerpflichtig ist also mit anderen Worten nur der Gewinn, den Sie durch die Vermietung erzielen.
Zu den Werbungskosten zählen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um die zu versteuernden Mieteinnahmen überhaupt erst zu erzielen. Dies sind insbesondere:
- die jährliche Abschreibung für die Immobilie
- alle Wartungs- und Instandhaltungskosten, die nicht von den Mietern getragen werden
- die Unterhaltskosten (Grundsteuer, Hausreinigung, Hausmeister, Winterdienst sowie alle Nebenkosten, die nicht direkt von den Mietern getragen werden).
Sofern Sie kostenpflichtige Anzeigen schalten, um Mieter zu finden, zählen auch diese Ausgaben zu den Werbungskosten. Das gleiche gilt für Rechtsberatungskosten oder die Kosten eines Mietrechtsstreits sowie die Mitgliedschaften in einschlägigen Interessenverbänden.
Nachfolgend finden Sie ein Beispiel:
Rentnerin Rita Müller lebt in einen Eigenheim, dass sie am 1. Januar 2007 gemeinsam mit ihrem Ehemann als Neubau erworben hat. Das Gebäude (ohne Grundstück) hatte damals Anschaffungs- und Herstellungskosten (AHK) von 250.000 Euro verursacht. Seit ihr Gatte verstorben ist und die Kinder ausgezogen sind, lebt Frau Müller bei ihrer Schwester.
Das Haus hat sie vermietet und zu diesem Zweck Anfang 2015 das Dach ausbauen und eine Einliegerwohnung im Keller einrichten lassen. So sind insgesamt drei Wohneinheiten entstanden. Dafür hat Frau Müller 25.000 Euro investiert. Die drei Wohnungen generieren gemeinsam Mieteinnahmen von 18.000 Euro pro Jahr. Im Jahr 2018 hat Frau Müller für die Instandhaltung des Treppenhauses zur Dachwohnung sowie für die Hofeinfahrt 1.500 Euro bezahlt. Darüber hinaus sind weitere Unterhaltskosten von 3.000 Euro angefallen.
Frau Müller darf als erstes die Jahresabschreibung (AfA) als Werbungskosten geltend machen. Seit 2005 werden Neubauten steuerlich über 50 Jahre abgeschrieben. Jährlich dürfen also 2 Prozent der AHK abgesetzt werden, wobei das Grundstück nicht mitgerechnet werden darf, da dieses sich nicht abnutzt. Die jährliche Abschreibung betrug demnach bis 2014 zwei Prozent von 250.000 Euro, also 5.000 Euro, der Restbuchwert zum 31.12.2014 belief sich somit auf 210.000 Euro.
Auf diesen Restbuchwert werden nun die Kosten für den Aus- und Umbau im Jahr 2015 aufgeschlagen. Die neue Abschreibungsbasis, die über die verbleibenden 42 Jahre verteilt wird, beträgt somit 235.000 Euro. Im Jahr 2018 darf Frau Müller somit 5.595,24 Euro als AfA absetzen. Zusätzlich darf sie die Instandhaltungskosten von 1.500 Euro und die Unterhaltskosten von 3.000 Euro geltend machen. Damit ergeben sich zu versteuernde Mieteinnahmen in Höhe von 7.904,76 Euro.
Dieser Betrag liegt unter dem Grundfreibetrag. Hat Frau Müller sonst keine Einkünfte, muss sie ihre Mieterträge nicht versteuern. Da Sie aber auch noch eine Altersrente von 1.200 Euro monatlich bezieht, ist sie steuerpflichtig und muss eine Einkommensteuererklärung abgeben.
Werbungskostenabzug bei Untermiete
Wenn Sie als Rentnerin oder Rentner einen Teil Ihrer Mietwohnung untervermieten, dann wird auch hierauf grundsätzlich Steuer fällig. Allerdings auch hier nur, wenn Sie tatsächlich Gewinn erzielen, was nur der Fall ist, wenn die Untermiete die anteilige Hauptmiete übersteigt.
Erneut ein Beispiel:
Frau Müller bewohnt bei ihrer Schwester ein Zimmer, das 20 Quadratmeter groß ist. Darüber hinaus hat sie ein eigenes Bad, das 5 Quadratmeter misst. Das Wohnzimmer und die Küche, die insgesamt 60 Quadratmeter umfassen, werden geteilt. Dafür bezahlt Frau Müller ihrer Schwester – Frau Schulze – 400 Euro Miete inklusive Nebenkosten. Frau Schulze wiederum bezahlt für die 120 Quadratmeter große Wohnung inklusive Nebenkosten 1.200 Euro, also 10 Euro pro Quadratmeter.
Für die Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten müssen jetzt die Mietkosten auf den untervermieteten Teil der Wohnung umgelegt werden. Den Teil, den ihre Schwester alleine nutzt, darf Frau Schulze dabei in voller Höhe berücksichtigen. Für die 25 Quadratmeter fallen also Werbungskosten in Höhe von 250 Euro an. Die Teile der Wohnung, die gemeinsam genutzt werden, darf Frau Schulze dagegen nur anteilig berücksichtigen. Das Finanzamt akzeptiert dabei in der Regel eine Aufteilung nach Köpfen. Frau Schulze kann also für Küche und Bad nochmals 300 Euro an Werbungskosten abziehen. Damit stehen den Mieteinnahmen von 400 Euro Werbungskosten von insgesamt 650 Euro gegenüber. Frau Schulze erzielt somit keine zu versteuernden Einkünfte.
Sofern Frau Schulze ihrer Schwester keine Sonderkonditionen eingeräumt hat, sondern die 400 Euro Untermiete in der Gegend für ein Zimmer mit Bad derzeit marktüblich sind, kann Frau Schulze eventuell sogar noch einen Verlustabzug von 3.000 Euro pro Jahr geltend machen. Dieser würde dann Ihr zu versteuerndes Einkommen aus anderen Einkunftsarten mindern.
Welche Freibeträge gibt es?
Sofern Sie das 64. Lebensjahr bereits vollendet haben, steht Ihnen der Altersentlastungsbetrag gemäß § 24a EStG zu. Die Höhe ist gestaffelt und hängt davon ab, wann Sie das 64. Lebensjahr vollendet haben. War das beispielsweise 2017, dann beträgt Ihr Altersentlastungsbetrag für 2018 maximal 912 Euro. Um diesen Betrag verringert sich das zu versteuernde Einkommen, sofern es sich dabei nicht um die Altersrente handelt. Sie können diesen Freibetrag also für die Reduktion Ihrer steuerpflichtigen Mieteinnahmen nutzen. Bei gelegentlicher oder kurzfristiger Untervermietung stellt die Finanzverwaltung darüber hinaus Bagatelleinnahmen von nicht mehr als 520 Euro pro Jahr steuerfrei.
Wenn Sie Mieteinnahmen erzielen sollten Sie also immer darauf achten, dass Sie sämtliche Werbungskosten, die sie steuerlich geltend machen dürfen, auch wirklich gewinnmindernd berücksichtigen. Dann bleibt von der Miete auch noch etwas übrig.
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